Scheiding en hypotheek overnemen: kosten, voorwaarden en stappenplan
Bij een scheiding moet de hypotheek worden afgehandeld. De meest voorkomende optie: één partner neemt de woning over en lost de ander uit. Maar dat is niet eenvoudig. Je moet de hypotheek op je eigen naam krijgen, de andere partner uitkopen en akkoord krijgen van de geldverstrekker. Wat zijn de kosten en hoe pak je het aan?
De drie opties bij scheiding en hypotheek
- Optie 1: Eén partner neemt woning en hypotheek over — de meest gekozen optie als één partner in de woning wil blijven. Vereist dat de overblijvende partner de hypotheek zelfstandig kan dragen.
- Optie 2: Woning verkopen — hypotheek wordt afgelost uit de verkoopopbrengst. Overwaarde wordt verdeeld; bij onderwaarde moet het tekort worden bijgelegd.
- Optie 3: Woning tijdelijk aanhouden — soms zinvol als de markt ongunstig is of kinderen stabiliteit nodig hebben. Beide partners blijven hoofdelijk aansprakelijk — risicovol als één partner de lasten niet meer betaalt.
Hypotheek overnemen: de voorwaarden
Om de hypotheek op eigen naam te krijgen, moet de geldverstrekker akkoord gaan met ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de vertrekkende partner. De bank beoordeelt:
- Inkomen — kun jij de maandlasten zelfstandig dragen? De bank hanteert de actuele NHG- of interne leennormen.
- Waarde woning vs. hypotheekbedrag — bij overwaarde is het eenvoudiger. Bij onderwaterstand (hypotheek hoger dan woningwaarde) is overname lastiger.
- Nieuwe hypotheekofferte — je sluit feitelijk een nieuwe hypotheek af. De huidige rente geldt, tenzij je nog een vaste-renteperiode kunt overnemen.
De ander uitkopen: hoeveel moet je betalen?
De partner die vertrekt heeft recht op de helft van de overwaarde (tenzij huwelijkse voorwaarden iets anders bepalen). Berekening:
- Woningwaarde (via taxatie): €400.000
- Resterende hypotheek: €250.000
- Overwaarde: €150.000
- Uitkoopsom partner: €75.000 (helft van de overwaarde)
Je hebt dus €75.000 beschikbaar (of extra hypotheek) nodig om de uitkoop te financieren. Dit kan via:
- Spaargeld
- Hypotheekverhoging (als de woning voldoende waarde heeft en inkomen het toelaat)
- Uitgestelde uitkoop — in sommige gevallen spreek je af dat de vertrekkende partner pas wordt uitbetaald bij toekomstige verkoop
Kosten bij hypotheek overnemen
- Taxatiekosten: €500–€900 — verplicht voor de bank om de woningwaarde vast te stellen. Meer over taxatie kosten.
- Notariskosten: €300–€600 voor de akte van verdeling en aanpassing hypotheekakte. Lees meer over notariskosten.
- Advieskosten hypotheekadviseur: €1.000–€2.500 — sterk aanbevolen bij overname, omdat de adviseur ook de fiscale gevolgen in kaart brengt.
- Boeterente hypotheek:als je hypotheek wordt overgesloten buiten de rentevaste periode, rekent de bank mogelijk boeterente. Dit kan oplopen tot duizenden euro's. Vraag hierom bij je bank.
- Overdrachtsbelasting: bij verdeling van de woning na scheiding geldt een vrijstelling overdrachtsbelasting als de woning aan één van de ex-partners wordt toebedeeld. Voorwaarde: de woning was een gezamenlijke eigendom.
Fiscale gevolgen: eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek
Als je de hypotheek overneemt, verandert ook je fiscale situatie:
- Hypotheekrenteaftrek — je mag rente over het overgenomen deel aftrekken. Bij een extra lening voor de uitkoop (verhoogde hypotheek) geldt aftrek alleen als dit geld direct in de woning gaat.
- Eigenwoningforfait — je betaalt dit voortaan alleen, niet meer samen. Meer over het eigenwoningforfait 2026.
- Bijleenregeling — de vertrekkende partner die later een woning koopt, heeft te maken met de bijleenregeling als hij/zij overwaarde uit de verkoop ontvangt.
Stappenplan: hypotheek overnemen bij scheiding
- Leg de woningwaarde vast via een onafhankelijke taxateur
- Bereken de overwaarde en de uitkoopsom
- Raadpleeg een hypotheekadviseur: kan jij de hypotheek zelfstandig dragen?
- Vraag officieel ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid aan bij de bank
- Laat de notaris de akte van verdeling en hypotheekakte aanpassen
- Regel de uitbetaling van de uitkoopsom aan je ex-partner
Bewaar alle scheidingsdocumenten in Murus
Taxatierapport, echtscheidingsconvenant, akte van verdeling, hypotheekakte — sla ze allemaal op in je woningdossier. Murus helpt je alle woningdocumenten overzichtelijk bij te houden, ook na grote levensgebeurtenissen.