Eigenwoningforfait 2026: wat het is en hoeveel je betaalt
Als huiseigenaar in Nederland heb je te maken met het eigenwoningforfait: een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen voor de belastingaangifte. Het klinkt abstract, maar het heeft directe gevolgen voor hoeveel belasting je betaalt — zeker als je hypotheek (bijna) is afgelost. In dit artikel leggen we uit wat het eigenwoningforfait in 2026 precies inhoudt, hoe je het berekent en waar je op moet letten.
Wat is het eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling bij je inkomen in box 1. De overheid gaat ervan uit dat je een voordeel hebt doordat je in je eigen woning woont: je hoeft immers geen huur te betalen. Dat fictieve voordeel wordt belast. Het bedrag is gebaseerd op de WOZ-waarde van je woning.
In de praktijk betekent dit dat je een percentage van de WOZ-waarde bij je inkomen optelt. Daar tegenover mag je de hypotheekrente aftrekken. Zolang je rente hoger is dan het eigenwoningforfait, heb je per saldo een aftrekpost. Maar als je weinig of geen rente meer betaalt, wordt het eigenwoningforfait een netto bijtelling.
Percentages eigenwoningforfait 2026
De percentages voor het eigenwoningforfait worden jaarlijks vastgesteld. Voor 2026 gelden de volgende tarieven:
- WOZ-waarde tot €12.500: vast bedrag van €0
- WOZ-waarde €12.500–€25.000: 0,15%
- WOZ-waarde €25.000–€50.000: 0,25%
- WOZ-waarde €50.000–€75.000: 0,30%
- WOZ-waarde €75.000–€1.310.000: 0,35% — dit is de schijf waar verreweg de meeste woningen in vallen.
- WOZ-waarde boven €1.310.000: €4.585 + 2,35% over het meerdere boven €1.310.000.
Het percentage van 0,35% is in 2026 licht gestegen ten opzichte van eerdere jaren (het was 0,35% sinds 2024). De drempel voor de hogere bijtelling van 2,35% is geïndexeerd naar €1.310.000.
Rekenvoorbeeld: eigenwoningforfait berekenen
Stel, je woning heeft een WOZ-waarde van €420.000. Het eigenwoningforfait voor 2026 bereken je als volgt:
€420.000 × 0,35% = €1.470 per jaar
Dit bedrag tel je op bij je belastbaar inkomen in box 1. Bij een belastingtarief van 36,97% betaal je daarover effectief €543 aan belasting.
Maar: als je hypotheekrente betaalt, mag je die aftrekken. Betaal je bijvoorbeeld €6.000 aan hypotheekrente per jaar, dan is het saldo:
€1.470 (forfait) − €6.000 (rente) = −€4.530 → je hebt een aftrekpost van €4.530.
Ander voorbeeld: woning van €750.000
Bij een WOZ-waarde van €750.000:
€750.000 × 0,35% = €2.625 per jaar
Betaal je nog maar €1.500 aan hypotheekrente (omdat je grotendeels hebt afgelost), dan is het saldo:
€2.625 − €1.500 = €1.125 netto bijtelling
Over die €1.125 betaal je belasting. Dat is effectief belasting betalen over je eigen huis.
De Hillen-regeling: wat is het en hoe wordt het afgebouwd?
De Hillen-regeling (officieel: aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld) werd in 2005 ingevoerd om huiseigenaren te beschermen die hun hypotheek hadden afgelost. De regeling zorgde ervoor dat je nooit netto bijtelling had: het verschil tussen forfait en rente werd gecompenseerd.
Sinds 2019 wordt de Hillen-regeling echter in 30 jaar afgebouwd. Elk jaar wordt de compensatie met 3,33% verminderd. In 2026 is de regeling dus al voor circa 23% afgebouwd — je krijgt nog maar 77% van de compensatie. In 2048 is de regeling volledig verdwenen.
Dit betekent dat huiseigenaren die hun hypotheek volledig hebben afgelost, geleidelijk steeds meer belasting gaan betalen over hun woning. Vooral voor senioren met een afgeloste hypotheek kan dit merkbaar zijn.
Effect als je hypotheek is afgelost
Heb je je hypotheek volledig afgelost? Dan betaal je geen rente meer, maar het eigenwoningforfait blijft staan. In dat geval:
- Het volledige eigenwoningforfait wordt bijgeteld bij je inkomen.
- De Hillen-regeling compenseert in 2026 nog 77%, maar dat percentage daalt elk jaar.
- Bij een WOZ-waarde van €420.000 betaal je in 2026 effectief belasting over circa €338 (23% van €1.470).
- In 2035 is de compensatie nog maar 47%, en betaal je belasting over circa €779.
Tips om slim om te gaan met het eigenwoningforfait
- Los niet meer af dan fiscaal slim is — Als je hypotheekrente bijna gelijk is aan het eigenwoningforfait, levert extra aflossen fiscaal niets meer op. Bereken het omslagpunt.
- Houd je WOZ-waarde in de gaten — Een hogere WOZ-waarde betekent een hoger eigenwoningforfait. Controleer jaarlijks je WOZ-beschikking en maak bezwaar als de waarde te hoog is vastgesteld. Lees onze uitleg over WOZ bezwaar maken.
- Overweeg verduurzaming — Investeringen in je woning kunnen de WOZ-waarde beïnvloeden, maar leveren tegelijkertijd besparing op energiekosten op. De netto impact verschilt per situatie.
- Reken het door bij oversluiten — Als je overweegt je hypotheek over te sluiten naar een lagere rente, bereken dan ook het effect op het saldo tussen rente en eigenwoningforfait.
- Plan vooruit voor pensioen — Als je met pensioen gaat en je hypotheek is afgelost, houd dan rekening met de netto bijtelling. Het kan lonen om de hypotheek bewust niet volledig af te lossen.
Eigenwoningforfait bij dure woningen
Bezit je een woning met een WOZ-waarde boven €1.310.000? Dan krijg je te maken met het verhoogde tarief van 2,35% over het meerdere. Bij een woning van €1.500.000 is het eigenwoningforfait:
€4.585 + (€190.000 × 2,35%) = €4.585 + €4.465 = €9.050 per jaar
Dat is een forse bijtelling. Voor eigenaren van dure woningen is het extra belangrijk om te controleren of de WOZ-waarde correct is vastgesteld.
Samenvatting
Het eigenwoningforfait is een onvermijdelijk onderdeel van het woningbezit in Nederland. In 2026 is het percentage 0,35% voor de meeste woningen, met een verhoogd tarief voor woningen boven €1.310.000. Door de afbouw van de Hillen-regeling wordt het steeds belangrijker om het eigenwoningforfait mee te nemen in je financiële planning — vooral als je hypotheek (bijna) is afgelost.
Murus houdt automatisch je WOZ-waarde bij en bewaart al je woningdocumenten op één plek. Zo heb je altijd inzicht in je financiële situatie. Probeer Murus gratis →