Huis schenken aan kind: belasting, kosten en alternatieven
Je woning overdragen aan je kind — als schenking of tegen een gereduceerde prijs — klinkt aantrekkelijk. Maar er zijn aanzienlijke fiscale en juridische gevolgen. In dit artikel leggen we uit hoe het werkt, wat de belastingkosten zijn en welke alternatieven er zijn.
Hoe werkt een woning schenken aan je kind?
Een woning schenken aan een kind is juridisch gezien een overdracht van eigendom — net als bij verkoop, maar dan zonder (volledige) betaling. De overdracht verloopt via de notaris met een leveringsakte. De woning wordt ingeschreven bij het Kadaster op naam van het kind.
Er zijn drie hoofdvormen:
- Volledige schenking — Je geeft de woning gratis. Je kind betaalt geen koopsom, maar er zijn schenkbelasting en overdrachtsbelasting verschuldigd.
- Schenking op papier (schuldigerkenning) — Je verkoopt de woning tegen WOZ-waarde maar scheldt de schuld (deels) kwijt. Fiscaal complexer maar soms voordeliger.
- Verkoop onder marktwaarde — Je verkoopt bewust onder de marktprijs; het verschil geldt als schenking.
Schenkbelasting bij woning schenken
Als je een woning schenkt, betaalt je kind schenkbelasting over de waarde van de schenking. De belastingvrije voet (jaarlijkse vrijstelling) voor kinderen bedraagt in 2026 ca. €6.633 per jaar.
Boven die vrijstelling gelden de volgende tarieven voor kinderen:
- €0 – €152.368 — 10% schenkbelasting
- Boven €152.368 — 20% schenkbelasting
Voorbeeld: je schenkt een woning met een waarde van €350.000. Na vrijstelling is de belastbare schenking ca. €343.000. De schenkbelasting bedraagt dan ruwweg €45.000–€50.000. Dit is aanzienlijk.
Overdrachtsbelasting bij schenking woning
Naast schenkbelasting is bij overdracht van een woning ook overdrachtsbelasting verschuldigd — ook bij een schenking:
- Eigen bewoning (kind gaat er zelf in wonen) — 2% van de WOZ-waarde of koopsom (het hoogste)
- Startersvrijstelling (kind 18–35 jaar, eerste woning ≤ €510.000) — 0% overdrachtsbelasting
- Belegging of niet-eigen bewoning — 10,4%
Alternatieven voor directe schenking
1. Jaarlijkse vrijstelling benutten
Schenk jaarlijks het vrijgestelde bedrag (€6.633 in 2026) aan je kind, dat het gebruikt voor aflossing van een hypotheek op de woning of als eigen inbreng. Langzamer, maar belastingvrij.
2. Eenmalige verhoogde vrijstelling (eigen woning)
Ouders mogen kinderen eenmalig een verhoogde belastingvrije schenking doen voor de aankoop, verbetering of verbouwing van een eigen woning. In 2026 is de jubelton vervallen — de verhoogde vrijstelling voor eigen woning bedraagt nog ca. €31.813 (check de actuele vrijstelling bij de Belastingdienst).
3. Vruchtgebruik voorbehouden
Je draagt de woning over aan je kind, maar behoudt het recht van vruchtgebruik — je mag er dus blijven wonen. De waarde voor schenkbelasting is dan lager (alleen de blote eigendom wordt overgedragen).
4. Woning via erfenis
Bij overlijden valt de woning in de erfenis. De erfbelasting voor kinderen is vergelijkbaar met schenkbelasting (10–20%), maar er is een vrijstelling van ca. €25.187 per kind (2026). Bij het opnemen in een testament zijn er meer opties voor successieplanning.
Verplichte stappen: notaris en advies
Bij het schenken van een woning is een notaris verplicht voor de leveringsakte. Maar fiscaal advies is minstens even belangrijk. Een belastingadviseur of estate planner kan de meest voordelige structuur uitwerken — de belastingbesparing overtreft de advieskosten doorgaans ruimschoots.
Woningdossier meegeven bij overdracht
Draag bij de overdracht van de woning ook een compleet woningdossier over aan je kind. Bouwtekeningen, onderhoudshistorie, garanties en energielabel zijn ook voor de nieuwe eigenaar van grote waarde.
Met Murus maak je eenvoudig een woningdossier dat je digitaal kunt delen — handig bij overdracht aan kinderen of andere partijen.
Maak gratis een account aan bij Murus en bouw het dossier van je woning op dat je later overdraagt.