WWS punten berekenen 2026: huurprijs bepalen
Of je nu een woning verhuurt of huurt: het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs. Sinds de invoering van de Wet Betaalbare Huur in 2024 is het belang van het WWS alleen maar gegroeid — ook voor het middenhuursegment gelden nu puntengrenzen. In dit artikel leggen we uit hoe je WWS punten kunt berekenen in 2026, welke categorieën meetellen en wat het puntentotaal betekent voor de maximale huurprijs.
Wat is het woningwaarderingsstelsel (WWS)?
Het WWS is een puntensysteem waarmee de kwaliteit van een huurwoning objectief wordt gemeten. Elke huurwoning krijgt een aantal punten op basis van kenmerken zoals oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Het totaal aantal punten bepaalt de maximale kale huurprijs die de verhuurder mag vragen.
Het WWS geldt voor alle zelfstandige huurwoningen in de gereguleerde sector (sociale huur) en sinds de Wet Betaalbare Huur ook voor het middensegment. Alleen woningen die boven de 186 punten scoren, vallen in de vrije sector waar geen maximale huurprijs geldt.
Wet Betaalbare Huur: wat is er veranderd?
De Wet Betaalbare Huur, ingegaan op 1 juli 2024, heeft het WWS op twee belangrijke punten veranderd:
- Middenhuur gereguleerd: woningen met 144 tot en met 186 WWS-punten vallen nu onder de gereguleerde middenhuur. Voorheen was de grens bij 144 punten — alles daarboven was vrije sector. Nu ligt de liberalisatiegrens bij 187 punten.
- Dwingend stelsel: het WWS is nu dwingend. Verhuurders die meer vragen dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem riskeren handhaving en boetes van de gemeente.
Dit betekent in de praktijk:
- Tot 143 punten: sociale huur (maximale huurprijs circa €879 per maand in 2026)
- 144–186 punten: gereguleerde middenhuur (maximale huurprijs circa €1.157 per maand in 2026)
- 187 punten of meer: vrije sector (geen maximale huurprijs)
Hoe bereken je WWS punten? Stap voor stap
Het WWS punten berekenen doe je door alle kenmerken van de woning te scoren op de onderstaande categorieën. Hieronder lopen we elke categorie door.
1. Oppervlakte van vertrekken
De woonoppervlakte telt het zwaarst mee in het puntenstelsel. Elke vierkante meter woonoppervlakte (minimaal 4 m² per vertrek, met een minimale hoogte van 1,5 meter) levert 1 punt per m² op. Meet alle vertrekken op: woonkamer, slaapkamers, keuken (als deze een apart vertrek is).
Overige ruimtes (gang, hal, berging, zolder zonder dakkapel) tellen als "overige ruimte" en leveren 0,75 punt per m² op.
2. Oppervlakte van buitenruimte
Balkons, terrassen, tuinen en dakterrassen leveren punten op. De puntentelling is als volgt:
- Eerste 25 m²: 0,35 punt per m²
- Daarboven: 0,15 punt per m²
- Maximaal 15 punten voor buitenruimte
3. Keuken
De keuken scoort op basis van de aanwezige voorzieningen en de kwaliteit:
- Aanrecht met spoelbak: 0 punten (basiseis)
- Keukenblok met minimaal 1 meter aanrechtblad, spoelbak en aansluitpunt kooktoestel: 4 punten
- Extra punten voor een uitgebreide keuken met inbouwapparatuur (maximaal 7 punten)
4. Sanitair
Sanitaire voorzieningen leveren punten op per aanwezig item:
- Toilet: 3 punten
- Wastafel: 1 punt
- Douche: 4 punten
- Bad: 6 punten
- Bad én douche in één: 7 punten
- Tweede toilet: 3 extra punten
5. Energielabel (energieprestatie)
Het energielabel speelt een steeds grotere rol in het WWS. In 2026 is de puntentelling als volgt:
- Label A++++ of hoger: 54 punten
- Label A+++: 50 punten
- Label A++: 44 punten
- Label A+: 40 punten
- Label A: 36 punten
- Label B: 28 punten
- Label C: 22 punten
- Label D: 14 punten
- Label E: 8 punten
- Label F: 4 punten
- Label G: 0 punten
Een beter energielabel levert dus aanzienlijk meer punten op. Verduurzaming is niet alleen goed voor het milieu en de energierekening, maar verhoogt ook direct de maximale huurprijs die je als verhuurder mag vragen.
6. WOZ-waarde
De WOZ-waarde van de woning telt mee in het puntensysteem. De berekening is:
- WOZ-waarde gedeeld door €14.146 (bedrag 2026) = aantal punten
- Plus: WOZ-waarde per m² woonoppervlakte gedeeld door €226 (bedrag 2026) = extra punten
- Het totaal van deze twee is het aantal WOZ-punten
Voor een woning met een WOZ-waarde van €300.000 en 80 m² woonoppervlakte is dat: 300.000 / 14.146 = 21,2 punten + (300.000 / 80 = €3.750 per m² / 226) = 16,6 punten. Totaal: circa 37,8 WOZ-punten.
7. Overige punten
Daarnaast zijn er punten voor:
- Verwarming: cv-ketel of stadsverwarming levert 2 punten op, plus extra punten per verwarmd vertrek
- Parkeervoorziening: eigen parkeerplaats of garage levert 2–12 punten op
- Gemeenschappelijke ruimtes: (bij appartementen) punten naar evenredigheid
- Renovatie: binnen 10 jaar gerenoveerd kan extra punten opleveren (investeringsaftrek)
Van puntentotaal naar maximale huurprijs
Als je alle WWS punten hebt berekend, kun je de maximale huurprijs opzoeken in de huurprijstabel die het ministerie jaarlijks publiceert. Elke punt heeft een eurowaarde. In 2026 is de waarde per punt circa €5,95 voor de sociale sector.
Een woning met 120 punten heeft dus een maximale kale huurprijs van circa 120 × €5,95 = €714 per maand. Een woning met 170 punten (middenhuur) komt op circa €1.011 per maand.
Wat als je het niet eens bent met de puntentelling?
Als huurder kun je de puntentelling laten toetsen door de Huurcommissie. Dit kan binnen 6 maanden na aanvang van het huurcontract (voor de aanvangshuurprijs) of bij elk huurverhogingsvoorstel. De Huurcommissie stuurt een inspecteur die de punten onafhankelijk telt. De leges bedragen €25 voor huurders en €450 voor verhuurders.
Als verhuurder is het dus cruciaal om de puntentelling correct te doen. Een te hoge huurprijs leidt tot terugvordering met terugwerkende kracht en mogelijk een boete.
Tips voor verhuurders
- Verduurzaam de woning — een beter energielabel levert direct meer punten op. Van label D naar label A kan 22 extra punten betekenen.
- Investeer in keuken en sanitair — een moderne keuken en extra sanitair leveren punten op die direct doorwerken in de maximale huurprijs
- Houd de WOZ-waarde in de gaten — een hogere WOZ-waarde levert meer punten op, maar betekent ook hogere belastingen. Check jaarlijks of de WOZ-beschikking realistisch is. Lees ons artikel over WOZ-waarde bezwaar als je denkt dat de waarde te hoog is.
- Documenteer alles — bij een toets door de Huurcommissie moet je kunnen aantonen welke voorzieningen aanwezig zijn
WWS punten automatisch berekenen met Murus
Het handmatig WWS punten berekenen is tijdrovend en foutgevoelig. Met Murus voor verhuurders worden de WWS-punten automatisch berekend op basis van de woningkenmerken die je hebt ingevoerd: oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Je ziet direct de maximale huurprijs en of je woning in de sociale, midden- of vrije sector valt. Wijzigt er iets aan de woning? Murus herberekent automatisch. Maak een gratis account aan en ontdek hoe Murus je helpt bij het professioneel beheren van je huurwoning.