Onderhoud huurwoning: wie betaalt wat?

Onderhoud huurwoning: wie betaalt wat?

Een lekkende kraan, een kapotte cv-ketel of loszittende dakpannen — wie betaalt het onderhoud in een huurwoning? Dit is een van de meest gestelde vragen door zowel huurders als verhuurders. Het antwoord hangt af van het type onderhoud en de wetgeving die hierover glashelder is. Onderhoud huurwoning wie betaalt wordt in Nederland geregeld door het Burgerlijk Wetboek en het Besluit kleine herstellingen. In dit artikel leggen we de verdeling uit, geven we concrete voorbeelden per ruimte en vertellen we wat je kunt doen als de andere partij niet meewerkt.

Het wettelijk kader

De verdeling van onderhoud tussen huurder en verhuurder is vastgelegd in twee belangrijke wetten:

• Artikel 7:206 BW: De verhuurder is verplicht om gebreken aan de woning te verhelpen. Een gebrek is alles wat het woongenot beperkt en niet aan de huurder is toe te rekenen.
• Besluit kleine herstellingen: Dit besluit somt specifiek op welke kleine onderhoudstaken voor rekening van de huurder komen. Alles wat hier niet in staat, is in principe voor de verhuurder.

Het principe is eenvoudig: de verhuurder zorgt voor de grote en constructieve zaken (het "casco" van de woning), de huurder voor klein en dagelijks onderhoud. In het huurcontract mogen geen bepalingen staan die ten nadele van de huurder afwijken van deze wettelijke regeling.

Klein onderhoud: verantwoordelijkheid huurder

Als huurder ben je verantwoordelijk voor het dagelijkse onderhoud en kleine herstellingen. Denk aan werkzaamheden die je met eenvoudig gereedschap en beperkte kosten zelf kunt uitvoeren:

• Kranen en toiletten: Vervangen van kraanleertjes, repareren of vervangen van de WC-vlotter, ontstoppen van afvoeren
• Deuren en ramen: Smeren van scharnieren, vervangen van deurklinken, bijstellen van sluitwerk, vervangen van tochtstrips
• Kitvoegen: Vernieuwen van kitvoegen in badkamer en keuken — dit is een veelvoorkomend discussiepunt, maar valt expliciet onder klein onderhoud
• Verlichting: Vervangen van lampen, TL-buizen, starters en zekeringen
• CV-installatie: Ontluchten van radiatoren, bijvullen van de cv-ketel (water bijvullen), thermostaatbatterij vervangen
• Tuin: Onderhoud van de tuin die bij de woning hoort — maaien, snoeien, onkruid verwijderen
• Muren en plafonds: Kleine gaatjes opvullen, schilderwerk binnenshuis (tenzij bij aanvang net geschilderd)

Groot onderhoud: verantwoordelijkheid verhuurder

De verhuurder is verantwoordelijk voor alle onderhoud dat niet onder klein onderhoud valt. Dit omvat de constructie, installaties en grote vervangingen:

• Dak: Reparatie en vervanging van dakbedekking, dakpannen, dakgoten en hemelwaterafvoer
• Gevel: Voegwerk, gevelbekleding, buitenschilderwerk, reparatie van scheuren
• CV-ketel: Jaarlijks onderhoud, reparatie en volledige vervanging van de cv-ketel — dit is een van de duurdere posten
• Riolering: Reparatie en vervanging van rioolbuizen, hoofdafvoer en ontstopping als het probleem in het hoofdriool zit
• Kozijnen: Vervanging van rotte kozijnen, buitenschilderwerk van kozijnen, vervanging van dubbel glas
• Elektra: Vervanging van de meterkast, vernieuwing van bedrading, reparatie van stopcontacten en schakelaars (tenzij door huurder beschadigd)
• Fundering:Funderingsherstel is volledig voor rekening van de verhuurder en kan tienduizenden euro's kosten

Vuistregel: als het onderhoud te maken heeft met de constructie van de woning of installaties die bij oplevering aanwezig waren, is de verhuurder verantwoordelijk. Dagelijks gebruik en kleine slijtage zijn voor de huurder.

De grijze gebieden: slijtage vs. schade

In de praktijk ontstaan de meeste discussies over het verschil tussen normale slijtage en schade door de huurder. Enkele veelvoorkomende situaties:

• Kapotte vloer: Is de laminaatvloer versleten door normaal gebruik (verhuurder) of beschadigd door het verplaatsen van meubels zonder viltjes (huurder)?
• Verstopte afvoer: Zit de verstopping in de sifon (huurder) of in het hoofdriool (verhuurder)?
• Schimmel: Komt schimmel door een bouwkundig gebrek zoals slechte isolatie (verhuurder) of door onvoldoende ventileren door de huurder (huurder)?
• Lekkende douche: Lekt het door verouderde kitvoegen (huurder) of door gebarsten tegels en kapotte waterdichting (verhuurder)?

Bij twijfel geldt: de verhuurder moet bewijzen dat de schade door de huurder is veroorzaakt. Is dat bewijs er niet, dan wordt aangenomen dat het om een gebrek gaat waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is.

Voorbeelden per ruimte

Om het overzichtelijk te maken, hier een verdeling per ruimte:

Badkamer: Kitvoegen vernieuwen (huurder), douchekraan vervangen bij slijtage (verhuurder), tegels vervangen (verhuurder), afvoer ontstoppen (huurder), ventilator vervangen (verhuurder).

Keuken: Kraan ontkalken (huurder), mengkraan vervangen (verhuurder), afzuigkapfilter schoonmaken (huurder), afzuigkap vervangen (verhuurder), keukenblad vervangen bij slijtage (verhuurder).

Woonkamer: Gaatjes in muur opvullen (huurder), scheur in muur door verzakking (verhuurder), binnendeuren bijschaven (huurder), kozijnen vervangen (verhuurder).

Wat als de verhuurder niet reageert?

Helaas komt het regelmatig voor dat verhuurders gebreken niet verhelpen. Je hebt als huurder duidelijke rechten en stappen die je kunt ondernemen:

1. Schriftelijk melden:Meld het gebrek altijd schriftelijk (e-mail of aangetekende brief). Beschrijf het probleem, voeg foto's toe en stel een redelijke termijn (meestal 6 weken) voor reparatie.
2. Ingebrekestelling sturen: Reageert de verhuurder niet, stuur dan een formele ingebrekestelling. Hierin geef je een laatste termijn van 2 weken waarbinnen het gebrek moet zijn verholpen.
3. Huurcommissie inschakelen: Bij de Huurcommissie kun je een verzoek indienen tot huurverlaging wegens gebreken. De kosten zijn €25 voor huurders. De Huurcommissie stuurt een inspecteur en doet een bindende uitspraak.
4. Rechter inschakelen: In ernstige gevallen kun je via de kantonrechter afdwingen dat de verhuurder het gebrek verhelpt. Je kunt ook schadevergoeding vorderen als je aantoonbaar nadeel hebt ondervonden.

Belangrijk: Stop nooit zomaar met huurbetalingen als drukmiddel. Dit kan juridisch tegen je werken, ook als de verhuurder nalatig is.

Tips voor verhuurders

Als verhuurder is het slim om onderhoud proactief aan te pakken. Achterstallig onderhoud leidt tot hogere kosten, ontevreden huurders en mogelijk puntenaftrek in het woningwaarderingsstelsel. Zorg voor een helder onderhoudsplan en communiceer transparant met je huurder over wie wat betaalt.

Leg bij aanvang van de huur de staat van de woning vast in een gedetailleerd opnamerapport met foto's. Dit voorkomt discussies bij het einde van de huurperiode. Ken je rechten en plichten rondom huurverhoging in 2026 en zorg dat je huurcontract up-to-date is.

Onderhoud bijhouden met Murus

Of je nu huurder of verhuurder bent — met Murus houd je al het onderhoud aan de woning overzichtelijk bij. Registreer meldingen, bewaar correspondentie en houd bij welke reparaties zijn uitgevoerd. Als verhuurder beheer je het onderhoud van al je verhuurpanden op één plek.

Meld je aan bij Murus en houd het onderhoud van je (huur)woning transparant en op orde. Zo voorkom je discussies en bescherm je de waarde van het pand.