Huurverhoging 2026: regels, percentages en bezwaar
Op 1 juli 2026 mogen verhuurders opnieuw de huur verhogen. Maar hoeveel mag de huurverhoging 2026 precies bedragen? Welke regels gelden er voor sociale huur en de vrije sector? En wat kun je doen als je het niet eens bent met de verhoging? In dit artikel leggen we alle regels, percentages en mogelijkheden voor bezwaar overzichtelijk uit — voor zowel huurders als verhuurders.
Maximale huurverhoging sociale huur 2026
Voor woningen in de sociale huursector (met een kale huurprijs tot de liberalisatiegrens) stelt de overheid jaarlijks een maximaal percentage vast. Dit percentage is gekoppeld aan de inflatie (CPI) en wordt berekend als inflatie + 1 procentpunt.
Bij een inflatie van circa 2,5 procent (het niveau van begin 2026) komt het maximale huurverhogingspercentage daarmee op ongeveer 3,5 procent. Het definitieve percentage wordt in het voorjaar door de minister voor Volkshuisvesting vastgesteld en gepubliceerd.
Woningcorporaties hanteren in de praktijk vaak een lager percentage dan het wettelijk maximum, als onderdeel van hun sociale huurbeleid. Particuliere verhuurders in de sociale sector mogen wel het volledige maximum toepassen. Bekijk ook onze checklist voor particulier verhuren.
Maximale huurverhoging vrije sector 2026
Voor woningen in de vrije sector (geliberaliseerde huurcontracten) geldt sinds 2024 een wettelijk maximum voor de jaarlijkse huurverhoging. Dit maximum is gekoppeld aan de loonstijging (CAO-index) + 1 procentpunt. De overheid kiest bewust voor de loonstijging in plaats van de inflatie, zodat de huurverhoging beter aansluit bij wat huurders daadwerkelijk meer gaan verdienen.
Op basis van de gemiddelde loonstijging van circa 4 procent in 2025 wordt het maximum voor de vrije sector in 2026 naar verwachting rond de 5 procent. Ook hier geldt dat het definitieve percentage door het ministerie wordt vastgesteld. Let op: dit maximum geldt alleen voor de jaarlijkse huurverhoging, niet voor de aanvangshuur bij een nieuw contract.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Naast de reguliere huurverhoging kunnen verhuurders in de sociale sector een inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen bij huishoudens met een hoger inkomen. Dit is bedoeld om scheefwonen tegen te gaan — situaties waarin huurders met een relatief hoog inkomen een sociale huurwoning bezetten.
De regels voor inkomensafhankelijke huurverhoging in 2026:
- Huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens — de verhuurder mag een hogere huurverhoging voorstellen, bovenop het reguliere maximum
- De exacte inkomensgrenzen en extra verhogingspercentages worden jaarlijks vastgesteld
- Eenpersoonshuishoudens boven de AOW-leeftijd en huishoudens met een gehandicapte of chronisch zieke zijn uitgezonderd
- De verhuurder moet het inkomen van de huurder opvragen bij de Belastingdienst via een inkomensverklaring
De Wet Betaalbare Huur: wat verandert er?
De Wet Betaalbare Huur, die in 2024 is ingevoerd, heeft grote gevolgen voor de huurmarkt in 2026. Deze wet breidt het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) uit naar het middensegment, waardoor meer woningen onder de gereguleerde huur vallen. Wil je weten hoeveel punten jouw woning heeft? Lees ons artikel over WWS punten berekenen.
Concreet betekent dit:
- Woningen met een puntenaantal tot 186 punten vallen onder het gereguleerde segment en hebben een maximale huurprijs
- Verhuurders die voorheen vrij waren in hun huurprijsstelling, kunnen nu gebonden zijn aan het puntensysteem
- De huurverhoging voor deze woningen volgt de reguliere regels voor sociale huur
- Huurders van woningen die nu onder de regulering vallen, kunnen een toets van de aanvangshuurprijs aanvragen bij de Huurcommissie
Tijdlijn: wanneer moet de verhuurder de huurverhoging aankondigen?
De verhuurder is wettelijk verplicht om de huurverhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk aan te kondigen. Bij een ingangsdatum van 1 juli 2026 moet het voorstel dus uiterlijk 1 mei 2026 bij de huurder binnen zijn.
Het huurverhogingsvoorstel moet aan een aantal eisen voldoen:
- Het huidige huurbedrag en het nieuwe huurbedrag moeten worden vermeld
- Het verhogingspercentage moet duidelijk zijn
- De ingangsdatum moet worden genoemd
- Er moet informatie worden gegeven over de mogelijkheid tot bezwaar
Voldoet het voorstel niet aan deze eisen, dan is het niet rechtsgeldig en hoeft de huurder de verhoging niet te accepteren.
Hoe maak je bezwaar tegen de huurverhoging?
Als huurder heb je het recht om bezwaar te maken tegen een voorgestelde huurverhoging. De procedure verschilt per situatie:
Sociale huur: Reageer eerst schriftelijk bij je verhuurder dat je het niet eens bent met de verhoging. Komt de verhuurder er niet aan tegemoet, dan kun je de zaak voorleggen aan de Huurcommissie. Dit moet je doen voor de voorgestelde ingangsdatum. De Huurcommissie toetst of de verhoging voldoet aan de wettelijke regels. De procedure kost €25 (die je terugkrijgt als je in het gelijk wordt gesteld).
Vrije sector: Sinds de wettelijke maximering van de huurverhoging in de vrije sector kun je ook als vrije-sectorhuurder bezwaar maken als de verhoging het wettelijk maximum overschrijdt. In dat geval kun je eveneens naar de Huurcommissie stappen.
Wanneer is de huurverhoging onredelijk?
Een huurverhoging kan als onredelijk worden beschouwd wanneer:
- Het percentage boven het wettelijk maximum ligt
- Het voorstel niet tijdig (minstens twee maanden vooraf) is aangekondigd
- Het voorstel niet aan de wettelijke vormvereisten voldoet
- De woning ernstige gebreken heeft die niet zijn verholpen
- De huur al boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem ligt (bij gereguleerde woningen)
Bij ernstige gebreken aan de woning kan de Huurcommissie besluiten dat de huur tijdelijk wordt bevroren of zelfs verlaagd, totdat de verhuurder de gebreken heeft verholpen.
Verschil bepaalde tijd en onbepaalde tijd
Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd gelden de standaardregels voor jaarlijkse huurverhoging zoals hierboven beschreven. Bij een contract voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen) mag de verhuurder tijdens de looptijd alleen de huur verhogen als dit expliciet in het contract is opgenomen met een huurverhogingsclausule.
Let op: een huurcontract voor bepaalde tijd eindigt automatisch na de afgesproken periode. De verhuurder moet dit minimaal een maand en maximaal drie maanden voor het einde van het contract schriftelijk bevestigen. Bij verlenging wordt het contract automatisch een contract voor onbepaalde tijd, met alle bijbehorende huurbescherming.
Goed om te weten: als verhuurder mag je slechts eenmaal per twaalf maanden de huur verhogen. Heeft de vorige huurverhoging minder dan twaalf maanden geleden plaatsgevonden, dan is een nieuw voorstel niet geldig.
Huurverhoging bijhouden met Murus
Murus helpt zowel verhuurders als huurders om grip te houden op huurverhogingen. Als verhuurder registreer je in Murus de huidige huurprijs, de datum van de laatste verhoging en de volgende geplande verhoging. Murus berekent automatisch het maximaal toegestane percentage en waarschuwt je wanneer het tijd is om het huurverhogingsvoorstel te versturen — ruim binnen de wettelijke termijn van twee maanden.
Sla je huurcontracten, huurverhogingsvoorstellen en correspondentie met huurders op in je digitale kluis, zodat je alles gedocumenteerd hebt voor het geval er een geschil ontstaat. Met het verhuurdersoverzicht in Murus heb je per woning direct inzicht in de huurhistorie en de actuele regels.
Meld je aan bij Murus en houd je huuradministratie overzichtelijk, compliant en altijd up-to-date.