Huurborg terugkrijgen: rechten, termijnen en wat te doen bij weigering
De huurborg — ook wel waarborgsom of borg — is een bedrag dat huurders bij aanvang van de huur betalen als zekerheid voor de verhuurder. Aan het einde van de huur hebben huurders recht op teruggave, tenzij er sprake is van schade of achterstallige huur. Maar wat zijn de regels precies? En wat doe je als de verhuurder weigert of treuzelt?
Wat mag een huurborg maximaal zijn?
Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) geldt voor nieuwe huurcontracten een maximum borgbedrag van 2 maanden kale huur. Voor contracten van vóór die datum kunnen hogere bedragen zijn afgesproken — die blijven van kracht.
- Sociale huur (tot €879,66 in 2026): max. 2 maanden kale huur
- Vrije sector / middenhuur: max. 2 maanden kale huur (nieuw recht)
- Oud contract (voor 1 juli 2023): afgesproken bedrag blijft geldig
Wanneer krijg je de borg terug?
De wet schrijft geen vaste termijn voor, maar de verhuurder moet "binnen redelijke tijd" na het einde van de huur de borg terugbetalen. In de praktijk hanteert de rechter 14 dagen als redelijke termijn; bij schadeafhandeling soms langer (4–6 weken).
De borg mag worden ingehouden voor:
- Schade aan de woning buiten normale slijtage
- Achterstallige huur of bijkomende kosten
- Kosten voor het verwijderen van achtergelaten spullen
- Kosten voor herstel van zaken die de huurder zelf had moeten repareren
Wat de verhuurder niet mag inhouden:
- Normale slijtage (verkleuring muren bij lang gebruik, slijtplekken op vloer)
- Gebreken die al bij aanvang aanwezig waren (vastgelegd in inspectierapport)
- Herstel van gebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is
Stap voor stap: huurborg terugkrijgen
- Eindinspectie aanvragen: vraag een gezamenlijke oplevering aan met de verhuurder en laat een inspectierapport opmaken. Teken dit rapport alleen als je het eens bent met de inhoud.
- Foto's maken bij oplevering:documenteer de staat van de woning uitvoerig — vergelijk met de foto's bij aanvang (begincontrole).
- Schriftelijk bevestigen: stuur na vertrek een e-mail met de datum van oplevering en het verzoek om terugbetaling.
- Termijn stellen: geef de verhuurder een schriftelijke termijn van 14 dagen. Gebruik aangetekende post of e-mail met leesbevestiging.
- Huurcommissie of kantonrechter: als de verhuurder weigert, kun je naar de Huurcommissie (sociale huur) of de kantonrechter (vrije sector).
Modelbrief: borg terugvorderen
Gebruik onderstaande tekst als basis voor je brief of e-mail:
Geachte [naam verhuurder],
Op [datum] heb ik de sleutels ingeleverd en de woning aan [adres] opgeleverd. Tot op heden heb ik de huurborg van €[bedrag] nog niet terugontvangen. Ik verzoek u vriendelijk dit bedrag binnen 14 dagen over te maken op rekeningnummer [IBAN], onder vermelding van "terugbetaling borg [adres]".
Als u schade wilt verrekenen, ontvang ik graag binnen dezelfde termijn een gespecificeerde opgave met onderbouwing en offertes of facturen.
Met vriendelijke groet,
[naam huurder]
Wat als de verhuurder niet betaalt?
- Huurcommissie — bevoegd bij gereguleerde (sociale) huurwoningen. Uitspraak is bindend; kosten laag (leges ca. €25–€75).
- Kantonrechter — voor vrije-sectorhuur of als je een hogere vergoeding wilt eisen. Griffierecht ca. €85–€240; je kunt ook zonder advocaat.
- Incassobureau — mogelijke optie maar is kostbaar; kosten zijn deels verhaalbaar op de verhuurder.
- Gemeente melden — bij overtreding van de Wet goed verhuurderschap (verplichtingen rond borg, inspectierapport) kun je een klacht indienen bij de gemeente. De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen.
Bij een uitgebleven terugbetaling heb je ook recht op wettelijke rente over het bedrag vanaf de dag dat de verhuurder in verzuim is.
Tips voor verhuurders: zo verloopt de borgafhandeling correct
Als verhuurder bescherm je jezelf door bij aanvang een gedegen begincontrole te doen en alles vast te leggen in een inspectierapport. Meer over je verplichtingen: verhuurder rechten en plichten en particulier verhuren: complete checklist.
Bij Murus houd je als verhuurder huurcontracten, inspectierapporten en borgbetalingen overzichtelijk bij — zodat je bij oplevering altijd de juiste documentatie bij de hand hebt.