Makelaarskosten: tarief, aftrekbaarheid en besparen
Of je nu een huis koopt of verkoopt, een makelaar kost geld. Maar hoeveel precies? En zijn makelaarskosten aftrekbaar van de belasting? Het antwoord hangt af van of je koper of verkoper bent. In dit artikel zetten we de tarieven op een rij, leggen we uit wanneer makelaarskosten wel en niet aftrekbaar zijn, en geven we tips om te besparen zonder in te leveren op kwaliteit.
Wat kost een verkoopmakelaar?
De kosten van een verkoopmakelaar bestaan meestal uit een courtage — een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs — of een vast tarief:
- Courtage: Gemiddeld 1% tot 2% van de verkoopprijs. Bij een verkoopprijs van €400.000 betaal je dan €4.000 tot €8.000. Dit percentage daalt naarmate de woningwaarde stijgt.
- Vast tarief: Steeds meer makelaars hanteren een vast bedrag, meestal tussen €2.500 en €5.000, ongeacht de verkoopprijs. Dit geeft vooraf duidelijkheid over de kosten.
- Opstartkosten: Sommige makelaars rekenen een apart bedrag voor fotografie, plattegronden en plaatsing op Funda. Dit bedrag (€300-€800) betaal je vaak vooraf en is niet afhankelijk van een succesvolle verkoop.
Let op het verschil tussen een no cure, no pay-makelaar (je betaalt alleen bij verkoop) en een makelaar die ook bij intrekking van de opdracht kosten rekent. Lees het contract zorgvuldig door voordat je tekent.
Wat kost een aankoopmakelaar?
Een aankoopmakelaar helpt je bij het vinden, bezichtigen en onderhandelen over een woning. De kosten liggen meestal tussen de €2.500 en €4.000 als vast tarief, of een courtage van 1% tot 1,5% van de aankoopprijs. Steeds meer aankoopmakelaars werken uitsluitend met vaste tarieven om belangenconflicten te voorkomen — bij een courtage heeft de makelaar immers geen financieel belang bij een lage prijs.
De aankoopmakelaar bespaart je vaak meer dan hij kost door scherp te onderhandelen over de prijs en ontbindende voorwaarden. Toch is het niet in elke situatie nodig om een aankoopmakelaar in te schakelen. Meer hierover verderop in dit artikel.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar?
Dit is de vraag die veel kopers en verkopers bezighoudt. Het antwoord is genuanceerd:
Bij aankoop: ja, als kosten koper
De kosten van een aankoopmakelaar zijn aftrekbaar als onderdeel van de financieringskosten van je hypotheek. Je mag deze kosten in het jaar van aankoop eenmalig aftrekken in box 1 van je inkomstenbelasting. Dit geldt ook voor andere kosten koper zoals notariskosten voor de hypotheekakte en taxatiekosten.
Let op: De notariskosten voor de leveringsakte zijn sinds 2004 niet meer aftrekbaar. Alleen kosten die direct samenhangen met de hypotheek zijn aftrekbaar. De kosten van de aankoopmakelaar worden door de Belastingdienst wel als aftrekbaar beschouwd, mits je kunt aantonen dat de makelaar heeft bijgedragen aan het afsluiten van de hypotheek (wat in de praktijk vrijwel altijd het geval is).
Bij verkoop: nee
De kosten van een verkoopmakelaar zijn niet aftrekbaar van de belasting. Dit geldt voor alle verkoopkosten: de courtage, fotografie, stylingkosten en plaatsing op Funda. Deze kosten komen volledig voor eigen rekening. Houd hier rekening mee bij het berekenen van je kosten bij het verkopen van je huis.
Er is een uitzondering: als je verkoopt met verlies en je hebt een Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kan de NHG onder voorwaarden de restschuld kwijtschelden. De makelaarskosten zelf zijn echter ook in dat geval niet aftrekbaar.
Vuistregel: makelaarskosten bij aankoop zijn aftrekbaar, bij verkoop niet. Bewaar altijd de factuur van je makelaar voor je belastingaangifte.
NHG en makelaarskosten
Als je een woning koopt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), gelden er aanvullende regels. De NHG stelt eisen aan de maximale financieringskosten die je in de hypotheek mag meefinancieren. De kosten van een aankoopmakelaar mogen worden meegefinancierd in de hypotheek, zolang het totale leenbedrag binnen de NHG-kostengrens blijft (in 2026: €435.000 inclusief bijkomende kosten).
Besparen op makelaarskosten
Er zijn verschillende manieren om te besparen zonder in te leveren op de kwaliteit van de dienstverlening:
- Onderhandelen over de courtage: De courtage van een makelaar is niet in steen gebeiteld. Vraag om een lager percentage of een vast tarief. Vooral bij duurdere woningen is hier ruimte voor.
- Meerdere offertes opvragen: Vergelijk minimaal drie makelaars op prijs, dienstverlening en verkoopstrategie. De goedkoopste is niet altijd de beste, maar grote prijsverschillen zijn niet altijd gerechtvaardigd.
- Hybride makelaar: Diensten als Makelaarsland of Huisassist bieden een basisservice (Funda-plaatsing, juridische begeleiding) tegen een lager tarief. Je doet zelf meer, zoals bezichtigingen begeleiden.
- Zelf verkopen: Via platforms als Zelfverkopen.nl of Huislijn kun je je woning zelf op Funda plaatsen. Je bespaart de volledige makelaarscourtage, maar doet alles zelf: fotografie, bezichtigingen, onderhandeling en juridische afhandeling.
Wanneer een makelaar inschakelen en wanneer zelf doen?
De keuze hangt af van je ervaring, beschikbare tijd en het type woning:
- Makelaar aanbevolen: Bij een eerste koop of verkoop, bij complexe situaties (echtscheiding, erfenis, VvE), bij woningen die moeilijk te verkopen zijn, en in een markt met veel concurrentie.
- Zelf doen kan: Bij een gangbare woning in een populaire buurt die snel verkoopt, als je ervaring hebt met de vastgoedmarkt, en als je tijd en energie hebt voor bezichtigingen en onderhandeling.
Bedenk dat een goede makelaar zijn kosten vaak terugverdient door een hogere verkoopprijs of een lagere aankoopprijs te realiseren. Het is geen puur kosten- versus besparingsverhaal, maar een afweging van waarde.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar bij verhuur?
Als je een woning verhuurt, zijn de makelaarskosten voor het vinden van een huurder niet aftrekbaar in box 1. De woning valt immers in box 3 (sparen en beleggen). De kosten verlagen wel indirect je rendement en kunnen worden meegenomen in de totale kostenberekening van je vastgoedinvestering.
Makelaarskosten bijhouden met Murus
Met Murus bewaar je alle documenten rondom de aan- of verkoop van je woning overzichtelijk in je digitale woningdossier: de makelaarsovereenkomst, facturen, het taxatierapport en de koopakte. Dit is niet alleen handig voor je belastingaangifte, maar ook om achteraf te kunnen aantonen welke kosten je hebt gemaakt — essentieel als de Belastingdienst om een onderbouwing vraagt.
Meld je aan bij Murus en houd al je woningkosten overzichtelijk bij. Van makelaarsfacturen tot onderhoudsbonnen — alles op een veilige plek.