Huis verkopen: alle kosten voor de verkoper op een rij
Je huis verkopen levert een mooi bedrag op, maar er gaan ook flink wat kosten vanaf. Van makelaarscourtage tot notariskosten, van het energielabel tot eventuele boeterente — de kosten kunnen in de duizenden euro's lopen. Toch weten veel verkopers niet precies waar ze aan toe zijn. In dit artikel zetten we alle huis verkopen kosten overzichtelijk op een rij, inclusief een concreet rekenvoorbeeld. Bekijk ook welke documenten je nodig hebt bij de verkoop.
Overzicht: alle kosten bij het verkopen van je huis
Hieronder vind je de belangrijkste kostenposten waar je als verkoper mee te maken krijgt. De exacte bedragen hangen af van je woningwaarde, je hypotheeksituatie en de keuzes die je maakt.
1. Makelaarscourtage (1–2% van de verkoopprijs)
De makelaarscourtage is doorgaans de grootste kostenpost. In 2026 rekenen de meeste makelaars tussen de 1% en 2% van de uiteindelijke verkoopprijs, met een minimum courtage van vaak €3.000–€4.000. Bij een verkoopprijs van €350.000 betaal je dus €3.500–€7.000.
Sommige makelaars werken met een vast tarief in plaats van een percentage. Dit kan voordeliger uitpakken bij duurdere woningen. Vergelijk altijd minimaal drie makelaars op prijs, service en verkoopresultaten.
Let op: de courtage is exclusief btw (21%). Een courtage van 1,5% wordt daarmee effectief circa 1,8%.
2. Woningstyling en opknappen
Een goed gepresenteerde woning verkoopt sneller en voor een hogere prijs. Veel verkopers investeren in styling of kleine opknapwerkzaamheden voordat de woning op Funda komt.
- Professionele woningstyling: €500–€2.500 (afhankelijk van de omvang)
- Schilderwerk en kleine reparaties: €500–€2.000
- Professionele fotografie: vaak inbegrepen bij de makelaar, anders €200–€500
Deze kosten zijn optioneel, maar een goed gestylede woning kan duizenden euro's meer opleveren. De ROI op styling is gemiddeld 5–10 keer de investering.
3. Energielabel (€200–€400)
Sinds 2015 ben je wettelijk verplicht om bij verkoop een geldig energielabel te hebben. Een energieadviseur komt langs, inspecteert je woning en registreert het label. De kosten liggen in 2026 tussen de €200 en €400. Zonder geldig energielabel riskeer je een boete van de NVWA tot €435.
Heb je recentelijk verduurzaamd? Laat dan een nieuw label opmaken — een beter energielabel kan de verkoopprijs positief beïnvloeden. Een woning met label A verkoopt gemiddeld voor 2–6% meer dan een vergelijkbare woning met label D of lager.
4. Notariskosten voor doorhalen hypotheek (€500–€750)
Als er nog een hypotheek op je woning rust, moet deze bij verkoop worden doorgehaald (royement). De notaris verzorgt dit. De kosten bedragen €500–€750 inclusief btw en kadasterkosten. Dit is een van de huis verkopen kosten die veel verkopers vergeten te budgetteren.
5. Eventuele boeterente
Als je je hypotheek tussentijds aflost (omdat je de woning verkoopt), kan de hypotheekverstrekker een boeterente in rekening brengen. Dit geldt vooral bij een hypotheek met een vaste rente die lager is dan de huidige marktrente. De boeterente compenseert het renteverlies van de bank.
De hoogte van de boeterente hangt af van het resterende bedrag, de resterende rentevaste periode en het verschil met de actuele rente. Dit kan variëren van een paar honderd tot tienduizenden euro's. Check de voorwaarden van je hypotheek en vraag je verstrekker om een berekening.
Tip: veel hypotheken staan jaarlijkse boetevrije aflossing toe van 10–20% van de oorspronkelijke hoofdsom. Als je de verkoopdatum kunt plannen rondom deze datum, bespaar je mogelijk boeterente.
6. Verhuiskosten
Een verhuisbedrijf inschakelen kost voor een gemiddeld huishouden €1.000–€3.000, afhankelijk van de afstand, het volume en of je extra diensten afneemt (inpakken, montage). Zelf verhuizen met een huurbus is goedkoper (€100–€300), maar kost meer tijd en moeite.
7. Dubbele lasten
Als je een nieuw huis koopt voordat je huidige woning verkocht is, heb je tijdelijk dubbele woonlasten. Denk aan twee hypotheken, twee keer gemeentelijke belastingen en nutsvoorzieningen. In 2026 mag je de hypotheekrente van je oude woning maximaal drie jaar aftrekken na verhuizing, mits de woning te koop staat. Lees ons huis kopen stappenplan voor tips over het aankoopproces.
Rekenvoorbeeld: huis verkopen kosten bij een woning van €350.000
Stel, je verkoopt je woning voor €350.000. Dit is een realistisch overzicht van de huis verkopen kosten:
- Makelaarscourtage (1,5% incl. btw): €6.352
- Woningstyling: €1.000
- Energielabel: €300
- Notaris royement hypotheek: €650
- Boeterente (afhankelijk van situatie): €0–€5.000
- Verhuiskosten: €1.500
Totaal: circa €9.800–€14.800 (exclusief eventuele dubbele lasten). Dat is 2,8%–4,2% van de verkoopprijs. Dit bedrag gaat af van de opbrengst die je overhoudt na aflossing van je hypotheek.
Tips om de verkoopkosten te drukken
- Vergelijk makelaars — vraag minimaal drie offertes op en onderhandel over de courtage
- Overweeg zelf verkopen — via platforms als MVGM Wonen of Makelaarsland kun je zelf verkopen met ondersteuning, voor een vast tarief vanaf circa €1.000–€2.500
- Knap zelf op— schilderwerk, tuin opknappen en opruimen kun je zelf doen en scheelt honderden euro's
- Plan de verkoop slim — verkoop rond de boetevrije aflossingsdatum van je hypotheek
- Energielabel tijdig regelen — last-minute aanvragen zijn soms duurder
Zelf verkopen vs met een makelaar
De grootste besparing bij huis verkopen kostenis het weglaten van de makelaar. Bij een woning van €350.000 scheelt dat al snel €4.000–€6.000. Maar daar staan risico's tegenover: je mist marktkennis, een netwerk van potentiële kopers en juridische begeleiding. In een vlotte markt kan zelf verkopen goed uitpakken. In een moeilijkere markt verdient een goede makelaar zijn courtage vaak dubbel en dwars terug door een hogere verkoopprijs.
Alle kosten overzichtelijk met Murus
Ga je je huis verkopen? Met Murus heb je alle documenten bij de hand die je nodig hebt: koopakte, taxatierapporten, energielabel, onderhoudshistorie en facturen van verbouwingen. Een compleet woningdossier geeft vertrouwen aan kopers en versnelt het verkoopproces. Bovendien houd je overzicht over alle huis verkopen kosten in je persoonlijke dashboard. Maak gratis een account aan en bereid je verkoop goed voor.