Kosten koper berekenen 2026: compleet overzicht
Je hebt je droomhuis gevonden en een bod uitgebracht — maar wat ga je nu werkelijk betalen? Bovenop de koopprijs komen de zogenaamde kosten koper (k.k.). Die kunnen al snel oplopen tot 5–6% van de aankoopprijs. In dit artikel zetten we alle kosten op een rij en rekenen we een concreet voorbeeld door voor 2026.
Wat zijn kosten koper?
Bij de aankoop van een bestaande woning staat in de advertentie vaak "v.o.n." (vrij op naam) of "k.k." (kosten koper). Bij kosten koper zijn de bijkomende kosten voor rekening van de koper. Dit zijn de kosten die je betaalt bovenop de koopprijs om de woning juridisch en financieel op jouw naam te krijgen.
Let op: bij nieuwbouwwoningen is de prijs meestal vrij op naam. De overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte zijn dan al inbegrepen.
Alle kosten koper op een rij
Dit zijn de kosten waar je in 2026 rekening mee moet houden bij de aankoop van een bestaande woning:
1. Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt bij de aankoop van een bestaand pand. In 2026 gelden de volgende tarieven:
- 0% (startersvrijstelling) — voor kopers tussen 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen en er zelf gaan wonen, tot een maximale woningwaarde van €510.000.
- 2% — voor woningen die je zelf gaat bewonen en die niet onder de startersvrijstelling vallen.
- 10,4% — voor beleggingspanden en woningen die je niet zelf bewoont.
Bij een woning van €400.000 en het reguliere tarief betaal je dus €8.000 aan overdrachtsbelasting.
2. Notariskosten
Je hebt twee aktes nodig bij een woningaankoop:
- Leveringsakte (eigendomsakte) — hiermee wordt de woning officieel op jouw naam gezet bij het Kadaster. Kosten: €800–€1.200.
- Hypotheekakte — als je een hypotheek afsluit, moet deze notarieel worden vastgelegd. Kosten: €700–€1.000.
In totaal betaal je dus €1.500–€2.200 aan de notaris. Vergelijken loont: de prijzen verschillen per kantoor.
3. Taxatiekosten
De hypotheekverstrekker vereist een onafhankelijke taxatie om de marktwaarde van de woning vast te stellen. Een taxatie door een gecertificeerd taxateur kost in 2026 €400–€700, afhankelijk van de regio en het type woning.
Sommige geldverstrekkers accepteren ook een modelmatige waardering (desktop taxatie), die goedkoper is (rond €100), maar dit is niet bij alle woningen mogelijk.
4. Hypotheekadvieskosten
Een hypotheekadviseur helpt je bij het kiezen van de juiste hypotheek. De kosten variëren sterk:
- Volledig advies: €2.000–€3.500
- Execution only (je kiest zelf, adviseur voert uit): €500–€1.000
Bij execution only bespaar je, maar draag je zelf de verantwoordelijkheid voor de keuze. Voor starters is volledig advies vaak verstandig.
5. Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Als je woning onder de NHG-grens valt (€435.000 in 2026, of €461.100 met energiebesparende maatregelen), kun je kiezen voor NHG. De eenmalige premie is 0,6% van de hypotheeksom. Bij een hypotheek van €400.000 is dat €2.400.
Voordelen van NHG: een lagere hypotheekrente (vaak 0,2–0,4% lager) en een vangnet bij betalingsproblemen. De premie verdien je in de meeste gevallen terug door de lagere rente.
6. Bouwkundige keuring
Niet verplicht, maar sterk aanbevolen — vooral bij oudere woningen. Een bouwkundige keuring brengt verborgen gebreken aan het licht en geeft een indicatie van de te verwachten onderhoudskosten. Kosten: €300–€500.
Tip: plan de keuring vóór het tekenen van het koopcontract, zodat je de resultaten kunt gebruiken in de onderhandeling. Lees ook ons artikel over het belang van een onderhoudsplan.
7. Bankgarantie of waarborgsom
Na het tekenen van het koopcontract moet je een zekerheid stellen van 10% van de koopprijs. Dit kan via een bankgarantie (kosten: €250–€750, afhankelijk van de bank en het bedrag) of door een waarborgsom te storten bij de notaris.
8. Overige kosten
- Verhuiskosten: €500–€2.500, afhankelijk van afstand en hoeveelheid
- Aansluitkosten nutsvoorzieningen: €100–€300 voor overschrijving gas, water, elektra
- Inschrijving Kadaster: inbegrepen bij de notariskosten
- Verzekeringen: opstalverzekering is verplicht bij een hypotheek. Lees meer over het berekenen van de herbouwwaarde voor je opstalverzekering.
Rekenvoorbeeld: woning van €400.000
Laten we alle kosten doorrekenen voor een woning van €400.000 voor een koper van 38 jaar (dus geen startersvrijstelling):
- Overdrachtsbelasting (2%): €8.000
- Notaris leveringsakte: €1.000
- Notaris hypotheekakte: €850
- Taxatie: €550
- Hypotheekadvies: €2.750
- NHG premie (0,6% van €400.000): €2.400
- Bouwkundige keuring: €400
- Bankgarantie: €500
Totaal kosten koper: circa €16.450
Dat is ruim 4% van de koopprijs. Zonder NHG (bij een duurdere woning) en zonder bouwkundige keuring kom je op circa €13.650.
Startersvrijstelling: zo bespaar je €8.000
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een woning tot €510.000? Dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. In het voorbeeld hierboven scheelt dat €8.000 — een aanzienlijk bedrag. Let op: het grensbedrag is hard. Koop je een woning van €511.000, dan betaal je 2% over het hele bedrag.
Kun je kosten koper meefinancieren?
Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De kosten koper kun je dus niet meefinancieren in de hypotheek — deze moet je uit eigen middelen betalen. Dat betekent dat je bij een woning van €400.000 minimaal €14.000–€17.000 aan eigen geld nodig hebt, bovenop een eventuele eigen inbreng voor de koopsom.
Tips om te besparen op kosten koper
- Vergelijk notarissen — de prijsverschillen zijn soms honderden euro's.
- Overweeg execution only — als je voldoende financiële kennis hebt.
- Gebruik de startersvrijstelling — als je er recht op hebt.
- Vraag of de verkoper k.k. wil verrekenen — soms is een iets lagere koopprijs v.o.n. bespreekbaar.
Murus helpt je om alle documenten van je woningaankoop — van koopakte tot taxatierapport — veilig en overzichtelijk te bewaren in je digitale woningdossier. Start gratis met Murus →