Startersvrijstelling 2026: voorwaarden en grensbedrag
Als je voor het eerst een huis koopt, kan de startersvrijstelling je duizenden euro's besparen. In 2026 betaal je onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting — een besparing van 2% van de koopprijs. Maar er zitten strikte voorwaarden aan. In dit artikel leggen we uit hoe de startersvrijstelling werkt, wat het grensbedrag is en waar je op moet letten.
Wat is de startersvrijstelling?
De startersvrijstelling is een fiscale regeling die sinds 2021 bestaat. Het doel is om starters op de woningmarkt te helpen door de overdrachtsbelasting van 2% te schrappen. Normaal gesproken betaal je bij de aankoop van een bestaande woning 2% overdrachtsbelasting. Met de startersvrijstelling betaal je 0%.
Bij een woning van €400.000 bespaar je dus €8.000. Bij een woning van €500.000 zelfs €10.000. Dat is een bedrag dat je als starter goed kunt gebruiken voor de inrichting, eventueel onderhoud of als financiële buffer.
Voorwaarden startersvrijstelling 2026
Om in aanmerking te komen voor de startersvrijstelling moet je aan alle volgende voorwaarden voldoen:
- Leeftijd: 18 tot en met 34 jaar — Op het moment van de juridische levering (de dag dat je bij de notaris tekent) moet je minimaal 18 en maximaal 34 jaar oud zijn. De dag dat je 35 wordt, kun je geen beroep meer doen op de vrijstelling.
- Zelf bewonen — Je moet de woning als hoofdverblijf gaan gebruiken. De vrijstelling geldt niet voor beleggingspanden of vakantiewoningen.
- Eenmalig recht — Je kunt de startersvrijstelling slechts één keer in je leven gebruiken. Heb je de vrijstelling eerder benut, dan betaal je bij een volgende aankoop het reguliere tarief van 2%.
- Grensbedrag niet overschrijden — De woningwaarde mag niet hoger zijn dan het grensbedrag. In 2026 is dat €510.000.
Belangrijk: je moet een schriftelijke verklaring afleggen bij de notaris dat je aan alle voorwaarden voldoet. De notaris verwerkt dit in de leveringsakte.
Grensbedrag 2026: €510.000
Het grensbedrag voor de startersvrijstelling wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de woningprijsontwikkeling. In 2026 is het grensbedrag vastgesteld op €510.000. Ter vergelijking: in 2023 was dit €440.000, in 2024 €510.000 en in 2025 €510.000. Het bedrag is de afgelopen jaren gestabiliseerd.
Let op: het grensbedrag is een harde grens, geen vrijstelling tot dat bedrag. Dit is een cruciaal verschil dat veel starters over het hoofd zien.
Wat als je boven het grensbedrag zit?
Dit is het belangrijkste aandachtspunt bij de startersvrijstelling: als de koopprijs ook maar €1 boven de €510.000 ligt, vervalt de volledige vrijstelling. Je betaalt dan 2% over het hele bedrag, niet alleen over het deel boven de grens.
Een voorbeeld:
- Woning van €510.000 → €0 overdrachtsbelasting
- Woning van €511.000 → €10.220 overdrachtsbelasting (2% × €511.000)
Het verschil van €1.000 in koopprijs kost je dus meer dan €10.000 extra. Dit maakt onderhandelen over de prijs rondom het grensbedrag extreem belangrijk. In de praktijk kun je proberen met de verkoper af te spreken dat de koopsom op precies €510.000 komt, eventueel met een aanvullende vergoeding voor roerende zaken (keukenapparatuur, gordijnen) die buiten de overdrachtsbelasting vallen.
Verschil met het reguliere 2%-tarief
Naast de startersvrijstelling (0%) kent Nederland twee andere tarieven voor overdrachtsbelasting:
- 2% — voor woningen die je zelf gaat bewonen, maar waarbij je niet aan de voorwaarden voor de startersvrijstelling voldoet (te oud, te duur, eerder gebruikt).
- 10,4% — voor beleggingspanden, bedrijfspanden en woningen die je niet zelf bewoont.
Het verschil tussen 0% en 2% is bij een woning van €400.000 dus €8.000. Het verschil tussen 2% en 10,4% is maar liefst €33.600 — vandaar dat de overheid het tarief voor beleggers fors heeft verhoogd om starters meer kans te geven.
Praktische tips voor starters
- Controleer je leeftijd op de leveringsdatum — Niet je leeftijd op het moment van bieden is bepalend, maar op de dag van juridische levering bij de notaris. Plan strategisch als je bijna 35 wordt.
- Let op het grensbedrag bij bieden — Bied niet blind boven de €510.000. Reken uit of het financieel slimmer is om op of net onder het grensbedrag te blijven.
- Splits roerende zaken — Vraag de makelaar om roerende zaken (keukenapparatuur, gordijnen, vloeren die niet aard- en nagelvast zijn) apart te vermelden. Deze tellen niet mee voor de grens.
- Informeer je hypotheekadviseur — Zorg dat je adviseur weet dat je gebruik wilt maken van de startersvrijstelling, zodat dit correct wordt verwerkt.
- Bewaar alle documenten — De verklaring en de leveringsakte zijn belangrijke documenten. Bewaar ze zorgvuldig in je woningdossier.
Veelgestelde vragen
Kan ik de startersvrijstelling gebruiken als ik samen koop?
Ja, maar elke koper wordt individueel beoordeeld. Als jij wel aan de voorwaarden voldoet en je partner niet (bijvoorbeeld omdat die ouder is dan 35), dan geldt de vrijstelling alleen voor jouw deel. Over het deel van je partner betaal je 2%.
Telt een erfenis of schenking als "eerder gebruikt"?
Nee, het gaat specifiek om het eerder toepassen van de startersvrijstelling bij een aankoop. Een erfenis of schenking van een woning telt niet mee.
Wat als ik de woning na aankoop ga verhuren?
De Belastingdienst kan de vrijstelling terugvorderen als achteraf blijkt dat je de woning niet als hoofdverblijf hebt gebruikt. Dat kan tot drie jaar na aankoop worden gecontroleerd.
De startersvrijstelling in je totale kosten koper
De overdrachtsbelasting is maar één onderdeel van de kosten bij het kopen van een huis. Denk ook aan notariskosten, taxatie, hypotheekadvies en een bouwkundige keuring. Samen kunnen deze kosten oplopen tot 4–6% van de koopprijs. De startersvrijstelling haalt daar een flink deel van af.
Wil je weten wat je woning straks waard is en of je woningwaarde goed is vastgesteld? Dat is ook na de aankoop belangrijk — onder meer voor het eigenwoningforfait.
Met Murus sla je al je aankoopstukken veilig op in je digitale woningdossier: koopakte, taxatierapport, hypotheekstukken en meer. Zo heb je alles altijd bij de hand. Start gratis met Murus →